С 1 октября вступают в силу новые ограничения на выдачу ипотеки. Как они отразятся на ценах и что надо знать заемщикам

К чему приведут новые ограничения, что будет с ценами на недвижимость и что нужно учесть заёмщикам, чтобы избежать проблем?

Как будут выдавать ипотеку и кредиты под залог имущества с 1 октября

С 1 октября вступают в силу новые ограничения Центробанка на выдачу ипотеки и кредитов под залог недвижимости. Эти меры направлены на снижение рисков закредитованности населения и будут касаться в первую очередь тех заёмщиков, у которых долговая нагрузка превышает половину их доходов. Для банков установлены лимиты на долю таких кредитов в портфеле, что автоматически означает ужесточение условий получения займа для людей с высоким уровнем обязательств. Об этом рассказал член совета МРО «Деловая Россия» Андрей Глушкин.

Для заёмщиков это будет выражаться в более строгих проверках доходов и долгов, увеличении требований к первоначальному взносу и в ограничении сумм, которые они смогут получить. Те, у кого долговая нагрузка выше 80%, столкнутся с серьёзными трудностями при попытке взять ипотеку или кредит под залог недвижимости. Банки будут более избирательными, а выдачи по этим направлениям станут сокращаться, — отметил Андрей Глушкин.

Ограничения Банка России, которые вступают в силу 1 октября 2025 года, затрагивают в первую очередь сферу индивидуального жилищного строительства.

ЦБ вводит новые макропруденциальные ограничения, которые напрямую затронут ипотеку на ИЖС. Устанавливаются лимиты для заёмщиков с высокой долговой нагрузкой: доля кредитов на строительство дома клиентам с показателем долговой нагрузки выше 80% не должна превышать 25% от общего объёма выдач в четвёртом квартале 2025 года. Такой шаг направлен на снижение рисков в банковской системе и повышение устойчивости сегмента ИЖС. Эти моменты отметил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Индивидуальное строительство в последние годы стало одним из наиболее динамичных направлений жилищного рынка. Льготные программы и интерес населения к загородной жизни способствовали росту спроса, но при этом значительная часть ипотек приходилась на клиентов с уже высокой долговой нагрузкой. В результате возрастали риски невозврата, что потребовало вмешательства регулятора, — пояснил Максим Лазовский.

Теперь банки будут внимательнее подходить к оценке платёжеспособности клиентов. Для заёмщиков с большими долговыми обязательствами получение ипотеки на строительство дома станет сложнее. Это способно сократить спрос со стороны наиболее закредитованных категорий, замедлив темпы возведения частных домов в регионах, где доля таких клиентов была особенно велика.

Вместе с тем рынок получит стимул для переориентации на более устойчивую аудиторию. Застройщики и кредитные организации смогут предложить дополнительные программы для семей с умеренным уровнем долговой нагрузки, сохранив привлекательность ИЖС и обеспечив стабильный спрос.

В перспективе новые правила приведут к тому, что ипотека на индивидуальное строительство станет более избирательной и ориентированной на финансово надёжных заёмщиков. Это позволит развивать рынок ИЖС в сбалансированном формате, сохраняя интерес к строительству частных домов и одновременно укрепляя устойчивость кредитной системы, — считает Максим Лазовский.

 

Помимо ипотеки, регулятор вводит лимиты и на кредиты под залог недвижимости, что имеет прямое отношение к финансированию частных домов. Для заёмщиков с долговой нагрузкой от 50 до 80% и выше 80% доля таких кредитов не должна превышать 25% от всех выдач в четвёртом квартале 2025 года.

Для рынка ИЖС это решение играет заметную роль. Многие семьи раньше использовали залог квартиры или иной недвижимости, чтобы получить средства на строительство или завершение дома. Теперь доступ к этому инструменту станет ограничен для клиентов с высокой долговой нагрузкой. Банки будут тщательнее оценивать платёжеспособность и сокращать число рисковых сделок, — пояснил Максим Лазовский.

В краткосрочной перспективе часть потенциальных заёмщиков может потерять возможность привлекать крупные суммы под залог, что замедлит отдельные проекты. В то же время для более устойчивых семей, где долговая нагрузка умеренная, условия сохранятся. Это будет способствовать тому, что строительство индивидуальных домов продолжат клиенты с большим запасом финансовой устойчивости.

Такая мера, по словам Максима Лазовского, направлена на формирование более сбалансированного рынка ИЖС. Она снижает вероятность появления массовых просрочек и создаёт условия, при которых сегмент индивидуального строительства будет развиваться стабильнее и в долгосрочной перспективе оставаться привлекательным для надёжных заёмщиков и банков.

Как новые условия выдачи ипотеки отразятся на стоимости квартир и домов

На рынке жилья новые меры способны изменить баланс спроса. В сегменте индивидуального жилищного строительства, где часто брали кредиты под залог недвижимости, спрос может снизиться. Это приведёт к замедлению роста цен на дома и земельные участки, особенно в регионах с менее развитой инфраструктурой. При этом в крупных городах, где жильё в новостройках и на вторичном рынке остаётся востребованным, спрос, наоборот, может усилиться, так как часть покупателей будет переключаться именно на этот сегмент. Такой прогноз сделал Андрей Глушкин.

В целом эффект для рынка будет разнонаправленным: для ИЖС и кредитов под залог недвижимости ограничения означают охлаждение, а для классической ипотеки на квартиры — возможное укрепление позиций. Стоимость жилья в перспективе не должна резко снижаться, но динамика роста будет зависеть от региона и популярности конкретного сегмента, — добавил Андрей Глушкин.

Он считает, что для заёмщиков новый порядок станет стимулом внимательнее относиться к своей долговой нагрузке и рассчитывать финансовые возможности заранее. Это повысит устойчивость рынка и снизит риски появления заёмщиков, неспособных обслуживать кредиты. В результате система станет более стабильной, а рынок жилья — более предсказуемым.

Нина Важдаева / LIFE.ru