Просмотров: 24

В каких ситуациях выгоднее купить первичное жилье, а когда оптимально выбрать квартиру на вторичном рынке?

Как меняется соотношение цен между квартирами на первичном и вторичном рынках

Примерно пять лет назад произошел перекос в стоимости первичных и вторичных квартир. Если раньше готовое жилье ценилось выше, а покупка новостройки порой считалась довольно рисковым мероприятием (часто возникали сомнения в качестве строительства и сроках ввода, велики были опасения недостроя), то переход на эскроу-счета в 2019 году, а затем господдержка жилищных кредитов изменили обстановку.

Цены на строящееся жилье поднимались как на дрожжах. Причиной стала льготная ипотека. Дешевые жилищные кредиты подогревали спрос и цены на строящиеся квартиры. Плюс подорожание стройматериалов и рабочей силы тоже повлияли и сейчас влияют на стоимость для конечного потребителя. Сравним цены. Средняя цена квадратного метра в новостройках старой Москвы на 51,4% выше, чем на вторичном рынке (428,9 тыс. рублей против 283,2 тыс.). В Новой Москве разница тоже значительная — на 22% (251,4 тыс. рублей в новостройках против 206,8 тыс. на «вторичке»), — рассказал директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.

Разрыв цен между новостройками и вторичным жильем растет, это связано с удорожанием строительных материалов, повышением ключевой ставки и увеличением затрат на финансирование проектов. При этом спрос на первичный рынок остается высоким благодаря современным технологиям строительства, выгодным ипотечным программам и юридической прозрачности сделок. Выбор между «первичкой» и «вторичкой» зависит от задач покупателя. Так охарактеризовал ситуацию на рынке коммерческий директор компании «Главстрой Регионы» Алексей Артошин.

Когда выгоднее купить квартиру в новостройке

Очевидным плюсом первичного сегмента является то, что это новое жилье. В этих квартирах не проживали люди, не было переходов прав собственности, значит, не нужно беспокоиться за их юридическую историю, сделки оформляются довольно быстро. Плюс такую покупку вполне удобно провести и удаленно. Поэтому экстерриториальные сделки с первичными объектами проще — нет необходимости лично проводить осмотр. На эти моменты обратил внимание Сергей Шлома.

В новых жилых комплексах большая вариативность планировок. И в целом современные ЖК стараются удовлетворить самые разные запросы клиентов не только в отношении комфортного жилья, но и в отношении досуга, спорта и даже работы.

На данный момент первичное жилье выгодно при наличии льготных ипотечных программ. Особенно семейной ипотеки. На вторичном сегменте действуют рыночные ипотечные ставки, что делает покупку крайне затратной в долгосрочном периоде, — рассказал основатель проекта «Инвестиции Лазовского» Максим Лазовский.

В ряде случаев покупка первичного жилья обойдется даже значительно выгоднее за счет привлечения льготного ипотечного кредита. Например, если выбрать семейную ипотеку, которая распространяется только на новостройки, — ставка здесь на сегодня составляет всего 6%.

Если клиент подходит под ее условия, ему, безусловно, выгоднее приобрести квартиру у девелопера — либо уже готовую по договору купли-продажи, либо в доме, который готовится к вводу в эксплуатацию. Если семейная ипотека недоступна, необходимо сравнивать цены, потому что стоимость квадратного метра в одной и той же локации при сопоставимом качестве жилья может сильно отличаться. Допустим, из-за того, что владелец по личным обстоятельствам хочет побыстрее реализовать квартиру. И в этом случае «вторичка» однозначно будет выгоднее «первички», — рассказал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.

Рынок новостроек всегда предлагает более гибкие условия при покупке, те же рассрочки и дисконты. На этот момент обратила внимание руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой» Елизавета Родина.

С отделкой или без — тут всегда решает покупатель и его ожидания, но при прочих равных отделка от застройщика всегда более дешевый вариант, поскольку он типовой (экономия на материалах и стоимости работ на объеме), тогда как ремонт под покупателя — это всегда кастомизированная и более дорогая история, — пояснила Елизавета Родина.

Когда выгоднее купить квартиру на вторичном рынке

Однозначное конкурентное преимущество вторичного рынка недвижимости — более низкая цена, возможность торговаться и оперативно находить компромисс. Другой плюс вторичного жилья — возможность выбрать объекты различных ценовых категорий в любых московских локациях.

Ведь даже в центре есть недорогие предложения, есть качественные квартиры в престижных и экологичных районах города. Все за счет того, что на рынке представлено множество вариантов: от комнат в коммуналках до объектов в лучших суперсовременных ЖК или исторических особняках Москвы. Соответственно, вторичные квартиры экспонируются в районах со сложившейся инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Новые проекты стандарт-класса в статусных локациях Москвы построить невозможно, — пояснил Сергей Шлома.

Он отметил, что уже во второй половине прошлого года наблюдалось перетекание около 10% спроса из первичного сегмента во вторичный, и в этом году оно продолжается.

Елизавета Родина обратила внимание на то, что на вторичном рынке могут встретиться квартиры с более качественным ремонтом, поскольку раньше были ниже цены и был более широкий выбор импортных материалов и техники (это же касается, например, лифтового оборудования).

Если клиент планирует покупку за счет собственных накоплений, то спектр его возможностей достаточно широк — и тогда все зависит от индивидуальных предпочтений покупателя и текущего предложения на рынке. Если вторичный рынок может предложить ему вариант, отвечающий его потребностям, то в свете текущей ситуации, действительно, может быть выгоднее приобрести квартиру на вторичном рынке. Единственное, не стоит забывать о тщательной проверке продавца и юридической чистоты квартиры, — пояснил директор по продажам Est-a-Tet Роман Соколов.

Алексей Артошин рассказал, что с инвестиционной точки зрения многое зависит от расположения и стадии входа в проект. Покупка квартиры на раннем этапе строительства может принести доход за счет роста цены к моменту сдачи дома. В то же время ликвидная «вторичка» в престижных районах также сохраняет свою стоимость и может быть выгодна для сдачи в аренду.

Если речь идет об инвестициях, то покупка любой квартиры в ипотеку невыгодна. Если у вас есть возможность получить льготную ипотеку, то лучше купить доходный дом в коттедж-отеле. Там очень развитая инфраструктура для отдыха — бассейны, бани, конференц-залы, аттракционы. Все дома предназначены для сдачи в аренду. Если вы купите гостевой дом, то получите рентный доход в 10–15%, — отметил основатель девелоперской компании «ТОННЭКС ГРУП» Василий Лавров.

Нина Важдаева / LIFE.ru