Просмотров: 6

Чем они привлекательны в условиях растущей ключевой ставки и какие минусы нужно учесть покупателям?

Как купить квартиру, которая уже находится в ипотеке

Приобрести квартиру, находящуюся в ипотеке, совсем несложно. Тут есть два основных варианта покупки. О них рассказала партнер юридической компании PG Partners Светлана Петрикова.

Первый, самый распространенный способ — через банк-залогодержатель. Продавец находит покупателя либо с «живыми» деньгами, либо того, который готов оформить ипотечный кредит в том же банке. Они согласуют с банком схему сделки, и покупатель в момент продажи либо сразу гасит весь кредит, если у него достаточно денег, либо по факту становится заемщиком вместо продавца. При этом продавец получает на руки сумму за вычетом кредита, а покупатель будет выплачивать ипотеку теперь уже за свою квартиру. Это самый надежный и безопасный вариант покупки ипотечной недвижимости, так как всю сделку контролирует банк.

Встречаются варианты, когда такие сделки проходят между разными банками. Например, у продавца ипотека в одном, а покупатель берет кредит в другом. Но это скорее исключение из правил, потому что требует оформления большого количества документов и занимает больше времени. Банки не любят идти на такие условия.

Второй вариант: продавец гасит ипотеку деньгами покупателя, затем снимает обременение, и только после этого они выходят на сделку. Такие схемы тоже встречаются, но для покупателя это не самый надежный вариант.

Когда он дает деньги продавцу, он получает от него расписку, но гарантировать, что продавец потратит эти деньги по назначению, то есть на погашение кредита, а затем не передумает и выйдет на сделку, никто не может. К сожалению, в нашей практике бывали и подобные случаи. Вернуть деньги, если продавец отказывается, можно только через суд. Судьи без проблем выносят решения в пользу истцов по таким делам, но вот когда реально покупатель сможет получить назад свои деньги и будет ли это вся сумма, зависит от очень многих обстоятельств, — пояснила Светлана Петрикова.

По ее словам, чаще всего это происходит через взыскание по исполнительному листу. Если у продавца на руках нет всей суммы или имущества, которое можно продать в счет долга, покупатель будет вынужден получать деньги частями в течение длительного времени.

 

На фоне сегодняшней ситуации с рыночной ставкой наиболее выгодный вариант — покупка квартиры, находящейся в залоге такого банка, который предлагает опцию по переводу долга продавца на покупателя. При этом сохраняется не только ставка, но и срок и сумма кредита, которые на текущий момент остались у продавца. Такую схему покупки сегодня предлагают два банка, — рассказала эксперт по ипотечному кредитованию «ИНКОМ-Недвижимости»  Елена Санникова.

Иначе обстоит дело при классической схеме покупки из-под залога. Банк-кредитор покупателя-заемщика перечисляет часть средств на счет продавца для осуществления полного досрочного погашения ипотечного кредита продавца, а оставшаяся часть средств закладывается в ячейку или вносится на аккредитив или эскроу-счет для окончательного расчета с продавцом.

Чаще всего банки-кредиторы в качестве дополнительного обеспечения обязывают продавца заключить договор поручительства по кредиту покупателя на период перехода права собственности и снятия предыдущего обременения на квартиру. Конечно же, наиболее простой вариант в этом случае — покупателю взять ипотеку в том же банке, что и у продавца, — добавила Елена Санникова.

Плюсы и минусы покупки залоговых квартир

Если говорить о первичном рынке, то такие сделки часто проходят через договор переуступки требований по ДДУ. И тут есть нюанс. К новому покупателю переходят права на квартиру, а не условия ипотеки. В целом такие сделки требуют больше проверок и само оформление сложнее, чем просто покупка квартиры у застройщика. Об этом рассказал руководитель отдела продаж BM GROUP Иван Миряшев.

По его словам, единственный плюс таких сделок только в том, что продавец-дольщик может отказаться от части своего инвестиционного дохода, если его квартира подорожала с момента приобретения, и предложить более выгодную цену, чем у застройщика.

Основной интерес в покупке квартир с уже оформленной ипотекой заключается в относительно низкой ставке, по которой ранее был оформлен кредит на покупку. Ставка может быть в пределах 8–11%, что по нынешним временам выглядит вполне привлекательно, — рассказал руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Главстрой» Вадим Бутин.

В то же время, добавил он, практика показывает, что данная схема зачастую работает только применительно к квартирам, которые находятся в собственности или в залоге. Плюс процесс замены залогодержателя занимает больше времени, чем оформление стандартного кредита.

Нина Важдаева / LIFE.ru