Какие нюансы нужно учитывать при продаже жилых и нежилых помещений, чтобы не нарушить закон?
Как изменилось налогообложение при продаже квартир в 2025 году
Многие знают о том, что если продать квартиру, которая находится в собственности более пяти лет, то никакого налога платить не надо. В некоторых случаях этот срок снижается до трех лет. Например, если квартира получена по наследству или в дар от близкого родственника.
Если квартира продается раньше, чем будет достигнут минимальный срок владения, то нужно заплатить налог. И тут нужно учитывать, что с 1 января 2025 года вступила в силу прогрессивная шкала налогообложения. Теперь ставка НДФЛ зависит от суммы, которую человек получил за проданное жилье. Если доход менее 2,4 миллиона, то сохранится прежняя ставка — 13%. Если сумма больше, то налог вырастет до 15%. Таким образом, сумма до 2,4 миллиона будет облагаться налогом в 13%, а все, что больше, — 15%. Для нерезидентов ставка налога намного выше — 30%.
При этом при продаже квартиры можно заявить о налоговом вычете, который составляет один миллион рублей. Если жилье продается за меньшую сумму, то налог не платится вовсе.
Более того, при продаже квартиры учитываются и подтвержденные расходы на ее покупку. Допустим, человек купил квартиру за 13 миллионов, а продает за 15. Налог придется заплатить только с дохода в размере двух миллионов. Кстати, применять одновременно и налоговый вычет, и систему «доходы минус расходы» нельзя. Необходимо выбрать один вариант.
Доход от продажи недвижимого имущества не облагается НДФЛ и не декларируется, если это имущество было в собственности не менее установленного минимального срока. То есть не нужно уплачивать налог, а также подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже, например, любой жилой недвижимости (в том числе квартиры), которая находилась в вашей собственности более пяти лет. Срок владения объектом недвижимости определяется в большинстве случаев с даты государственной регистрации права собственности на него, — отметила юрист «Европейской юридической службы» Анастасия Белоглазова.
Важно учесть, что все эти правила действуют только для жилой недвижимости — квартир и домов. Но нередко собственники покупают, например, апартаменты и забывают об их особом статусе. В результате возникают сюрпризы для собственников при начислении налогов.
Когда придется заплатить налог вне зависимости от срока владения недвижимостью
Для некоторых собственников апартаментов может стать сюрпризом, что в любом случае придется платить налог с продажи объекта, если он использовался в коммерческой деятельности. Причем независимо от минимального срока владения. Об этом рассказал старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников.
Дело в том, что апартаменты имеют статус нежилой недвижимости. Соответственно, на них распространяются все правила, которые касаются аренды и продажи нежилых помещений. Даже несмотря на то, что внешне по своим характеристикам апартаменты похожи на квартиры.
Апартаменты — это коммерческая недвижимость, ее можно использовать для личных целей, то есть проживать там какое-то время самостоятельно. В этом случае при продаже будет действовать минимальный срок владения пять лет. После его истечения налог с продажи платить не придется. Но если объект использовался для сдачи в аренду или был куплен для перепродажи, то это считается коммерческой деятельностью. В этом случае физическое лицо, даже если оно не имеет никакого отношения к бизнесу, обязано оформить свою деятельность как предпринимательскую. Например, зарегистрировать ИП и сдавать апартаменты уже через ИП, — добавил Петр Гусятников.
Если вы захотите продать в будущем такой объект, то, сколько бы вы им ни владели, хоть 10–20 лет, вам в любом случае придется заплатить налог с продажи. Составит он 13% — если сумма прибыли менее 2,4 миллиона рублей, 15% — если более, 30% — если вы не являетесь налоговым резидентом РФ.
Тут же важно учесть, что налог, как правило, придется заплатить со всей суммы недвижимости. Обычно апартаменты, небольшие нежилые помещения в формате стрит-ритейла, офисы или склады сдают люди, оформившие ИП с системой налогообложения «Доходы», которая составляет всего 6%. В этом случае расходы на покупку помещения учитываться не будут. То есть если человек купил недвижимость за 15 миллионов, а продал ее за 17, то налог он заплатит со всей этой суммы.
В отношении сделок с недвижимостью сейчас в нашей стране все прозрачно, все данные из Росреестра автоматически попадают в налоговую. Коммерческая недвижимость вызывает у сотрудников ФНС больше интереса, чем жилая. Поэтому скрывать, что объект использовался в предпринимательской деятельности, невыгодно. Цена апартаментов на рынке ниже, чем жилой недвижимости, но перед тем, как принять решение о покупке, стоит взвесить все плюсы и минусы, а также налоговые обязательства, — добавил Петр Гусятников.
О каких налогах нужно знать владельцам недвижимости
Есть несколько нюансов, которые нужно учитывать перед продажей жилой недвижимости. Например, нужно рассматривать каждый конкретный случай и определять, с какой даты исчисляется срок владения имуществом. Отдельная ситуация, в частности, с реновацией.
Допустим, продается жилое помещение или доли в нем, предоставленные в собственность взамен освобожденного жилого помещения или долей в связи с реновацией жилищного фонда в Москве. При исчислении минимального срока владения продаваемым объектом учитывается и срок нахождения в собственности освобожденного жилого помещения или доли в нем, — пояснила Анастасия Белоглазова.
Свои нюансы есть при продаже квартир, приобретенных по договору участия в долевом строительстве, долей в праве собственности на жилое помещение, приобретенных налогоплательщиком в разное время, а также долей в квартире, купленной с использованием материнского капитала.
При продаже нежилого помещения, которое использовалось в предпринимательской деятельности, минимальные сроки владения объектом не учитываются, также нельзя применить имущественный налоговый вычет. Поэтому при продаже таких объектов зачастую выгоднее учитывать доход в рамках предпринимательской деятельности, — обратила внимание Анастасия Белоглазова.
Соответственно, если, например, собственник апартаментов решит продать их после закрытия ИП, то налог окажется больше. Как предприниматель, он мог бы заплатить 6% от дохода с продажи помещения. Если продавать апартаменты после закрытия ИП, то ставка налога окажется уже 13 или 15%, в зависимости от полученной суммы.
Нина Важдаева / LIFE.ru
Загрузка ...