Нередко жильцы снимают квартиру давно и платят сумму, которая уже не соответствует рыночной стоимости съемной квартиры. Когда можно, а когда нельзя повысить стоимость аренды и как это сделать грамотно?
Когда собственник имеет право повысить арендную плату
В вопросах повышения арендной платы за съемную квартиру закон стоит на стороне арендатора. В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса размер арендной платы можно изменять в сроки, предусмотренные в договоре, но не чаще раза в год. Таким образом, арендную плату можно повысить, только если это прямо указано в договоре, и не чаще раза в год. Об этом рассказала руководитель практики корпоративного права МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» Елена Тимошенко.
Она добавила, что если в договоре не указана возможность повышения арендной платы и арендатор против изменений, то повысить аренду возможно только в процессе переговоров. Судебная практика по искам собственников по вопросам увеличения арендной платы в связи с изменением рыночных условий и увеличением среднерыночных ставок или с увеличением любых расходов собственника, связанных с содержанием жилья, складывается не в пользу собственника. Суды не считают изменение рыночных условий (рост ключевой ставки, рост среднерыночных показателей в регионе и т.д.) существенным изменением обстоятельств, которые могут быть основанием для увеличения цены аренды.
Если в договоре не предусмотрено право одностороннего повышения арендной платы, то невозможно повысить арендную плату в произвольном порядке, пока действует договор. Любые изменения договора, в том числе повышение арендной платы, фиксируются сторонами в дополнительном соглашении — то есть по обоюдному согласию, — пояснил юрист Магомед Дзейтов.
Если арендодатель в одностороннем порядке повысит стоимость арендной платы, арендатор может обратиться с иском в суд и оспорить решение собственника.
Чтобы иметь возможность в течение срока аренды повышать стоимость арендной платы, нужно закрепить соответствующее право в договоре. Условия повышения должны быть прописаны четко и ясно: когда, на какую сумму и с какой периодичностью платеж может меняться.
Изменение стоимости арендной платы можно поставить в зависимость от экономического фона и событий — скачков курсов валют, изменения ключевой ставки ЦБ и т.д., — добавил Магомед Дзейтов.
Именно в договоре должно быть прописано условие изменения арендной платы. Но нельзя просто указать на право собственника изменять арендную плату. Необходимо указать, что именно собственник вправе менять ставку в одностороннем порядке, а также максимальный размер повышения за один раз, например соотнести повышение с размером инфляции (индексацию пропорционально индексу потребительских цен, по данным Росстата) либо указать процент изменения ставки. Также нужно указать возможность арендатора отказаться от новых условий, если они ему не подходят, а также время предварительного уведомления. Об этом рассказала адвокат Московской коллегии адвокатов «Последний дозор» Елена Сутырина.
Когда нельзя повысить арендную плату
Бывает, что в договоре предусмотрена возможность изменения арендной платы, но не определен размер увеличения или порядок определения размера повышения. В такой ситуации увеличить размер аренды без достижения соглашения с арендатором тоже не получится.
Если спор переносится в судебную плоскость, то увеличение возможно только с учетом среднерыночных показателей аренды, сложившихся в регионе. Таким образом, если в договоре не указана возможность увеличения арендной платы, то собственнику остается только ждать окончания срока действия договора аренды, чтобы заключить договор на новых условиях, — добавила Елена Тимошенко.
Как повысить арендную плату
Во-первых, нужно составить письменное уведомление арендатору с указанием и обоснованием причин изменения арендной платы (пункт договора). Во-вторых, нужно направить указанное уведомление арендатору ценным письмом с описью вложения либо электронным письмом (если такая возможность предусмотрена договором). Можно также вручить его под подпись.
Арендная плата будет считаться измененной по истечении срока, установленного договором, например по истечении 15 дней с момента получения уведомления. Если пункта о сроке в договоре нет, то новый размер арендной платы будет считаться установленным с момента получения соответствующего уведомления, — добавил Магомед Дзейтов.
Зачастую, договор заключается на 11 месяцев, и, если у собственника и арендатора хорошие отношения и прощаться никто не собирался, мало кто встречается и переподписывает договор на новый срок. На этот момент обратила внимание риелтор Мария Крец.
Теперь собственнику нужно проанализировать предложения на рынке в своем районе. Если арендатор живет в квартире давно, у него налажен быт не только в квартире, но и в нескольких километрах от дома. Наверняка, ребенок ходит в определенную школу, проложен привычный маршрут на работу. Свои мастера в салоне красоты, любимые кафе, поликлиника, автомойка — все это придется менять при переезде в другой район. Предложения конкурентов нужно показать арендатору и честно поговорить. Спросить у арендатора, что ему удобнее, согласиться на небольшое повышение цены в этой квартире или переехать в другую? Ничего личного, арендатор должен понимать, что, пока он не владеет собственным жильем, он будет переплачивать арендодателям и каждый год эти суммы будут больше, — добавила Мария Крец.
Собственнику нежелательно поднимать стоимость сразу на большую сумму — это может испортить отношения с арендатором. Лучше сделать это по частям.
Мария Крец привела такой пример. Квартиру собственник сдает за 40 тысяч рублей уже год, в то время как аналогичные квартиры сдаются за 50 тысяч. Он может предложить арендатору увеличить стоимость не на 10 тысяч рублей, а на пять и договориться, что на следующий год стоимость увеличится до 50 тысяч.
Арендатор видит, что ему выгоднее остаться, менять район и переезжать в более дешевый проблематично, так как настраивать жизнь вокруг заново — это новые неудобства. Оплачивать перевозку вещей, выделять несколько дней на сбор и переезд, залог, комиссия риэлтора — это новые и непредвиденные расходы.
Если арендатор откажет и предложит закончить отношения, не страшно. Собственник разместит объявление на три тысячи дешевле, чем аналогичные предложения, и сдаст квартиру за один день, — добавила Мария Крец.
Нина Важдаева / LIFE.ru
Загрузка ...