Но именно земельные споры часто приводят покупателей в суд. А иногда объект вообще могут изъять. Как вместо прекрасного участка не купить ворох проблем, рассказал юрист, эксперт по земельным вопросам Александр Горяинов.
Антонина Лопаева, aif.ru: Александр Александрович, почему говорят, что сделки с землей зачастую сложней, чем с квартирами?
Александр Горяинов: Земельный участок — имущество со спецификой, его правовой режим гораздо сложнее. Если при покупке квартиры достаточно проверить актуальные сведения ЕГРН и правоустанавливающие документы, то в случае с земельным участком такой подход — верный шанс купить большие проблемы.
— Давайте разбирать на примерах. Чем может быть чревато приобретение участка?
— Наглядный пример: человек может купить участок, который образован на месте чужого участка.
В практике был случай, когда продавец приобрел пустой земельный участок для индивидуального жилищного строительства у муниципалитета. Администрация провела торги, заключила договор купли-продажи с победителем. Все как положено.
Как только на участок завезли первое бревно для строительства дома, то тут же появился сосед со всеми правоустанавливающими документами на этот же земельный участок. Выяснилось, что на этом же месте еще в 1990-х годах был образован земельный участок и предоставлен в собственность одному из жителей поселка, который потом продал его соседу. У соседа на руках были все землеотводные документы. Они подтверждали, что его участок был именно в том же месте, где и участок, проданный администрацией. Но так как ему было жалко денег и нужды в использовании участка он не испытывал, то просто держал на «черный день», не ставя его на кадастровый учет.
Еще пример: на рассмотрении к приобретению был земельный участок с границами в ЕГРН и зарегистрированным правом. На первый взгляд, вроде бы, все прекрасно. Потом оказалось, что из правоустанавливающих документов на участок есть только старая справка сельсовета без какой-либо конкретики. Где на самом деле выделялся участок, никто не знал, а его границы просто «воткнули» в первое же попавшееся пустое место на территории поселка.
— Это правда, что купленный участок могут изъять в интересах государства?
— Да. Такое часто происходит после сделок, при заключении которых никто не интересовался градостроительной ситуацией, в первую очередь генпланом поселения.
Например, покупатель приобрел земельный участок в новом коттеджном поселке через риелтора. Он обратился в администрацию с уведомлением о планируемом строительстве жилого дома, но получил отказ. Через большую часть его участка генеральным планом предусмотрено размещение автодороги, а участок запланирован к изъятию. При покупке участка риелтор проверил только выписку из ЕГРН.
— А может оказаться, что границы купленного участка по документам не совпадают с тем, что в реальности?
— Споры из-за границ участков — одни из самых частых в моей практике. Был случай, когда покупатель приобрел земельный участок с полным пакетом документов. Границы в ЕГРН внесены, на публичной карте объект тоже отображается. Построили дом. Соседу не понравилось близкое расположение жилого дома к границе, и он обратился в суд. При рассмотрении дела выяснилось, что по ЕГРН граница между участками определена так, что дом частично выходил за ее пределы. А забор стоял на несколько метров дальше. При строительстве ориентировались на забор, а границу ЕГРН на местность не выносили.
Собственнику участка не удалось оспорить эту границу и привести ее в соответствие с забором. Суд обязал снести и забор и часть жилого дома.
— Кстати, о границах. Что в этом году меняется для владельцев земли?
— С 1 марта владельцы не смогут совершать сделки с землей и объектами на ней, если в Едином госреестре недвижимости нет сведений о границах участка. Это правило будет действовать на все типы участков. Чтобы не возникло проблем, собственнику объекта нужно заказать услугу по уточнению местоположения границ земельного участка. Это делают кадастровые инженеры. Конечно, это потребует расходов — около 15 тыс. руб. и больше, в зависимости от региона. По времени может занять порядка двух месяцев.
Но даже после того как в ЕГРН будут внесены границы земельного участка, нет никаких гарантий, что покупатель избежит проблем с соседями. Потому что межевание часто делается как попало и с ошибками. Но это уже вопрос профессионализма кадастрового инженера и выбора заказчика.
— Какие документы нужно изучить покупателю земли, чтобы не попасть в подобные истории?
— В первую очередь заказать и изучить расширенную выписку из ЕГРН. Важно исследовать историю земельного участка с момента начала его существования и до момента продажи. В том числе архивные спутниковые снимки, если таковые имеются. Всегда советую смотреть землеотводные документы, в том числе схемы расположения на кадастровом плане территории, межевые планы, документы технической инвентаризации. Конечно, необходимо проверять генплан. Изучить нужно не только действующий вариант, но и проект, находящийся на утверждении, а также карту территориального зонирования, градостроительный регламент, документацию по планировке территории.
— Где найти все эти документы?
— Большую часть градостроительной информации покупателю можно получить самостоятельно на общедоступных государственных ресурсах в сети Интернет. Однако ряд рисков закрывается документами, которые может получить и предоставить только продавец.
В первую очередь это правоустанавливающие документы, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и выписка из ГИС ОГД.
Во вторую очередь это справки об отсутствии долгов по текущим платежам и уплате налогов. Налог привязан не к участку, а к собственнику. Поэтому долги продавца по налогу на покупателя вместе с участком не перейдут, если не будет отдельного соглашения об их погашении покупателем. Но все равно может случится неприятное совпадение, и налоговая наложит арест на участок как раз во время сделки. Если продавец пожилой, может понадобиться свежая справка о его дееспособности, а если участок был куплен в браке, то потребуется согласие супруга на сделку. Перечень документов, которые нужно проверить, может быть и шире, всё зависит от ситуации.
Источник: «Аргументы и факты»
Загрузка ...